2. Konversi Bekas Hak-hak Indonesia

Pelaksanaan konversi bekas Hak-hak Indonesia sebagai dikonversi menjadi salah satu hak dengan penegasan hak.

Tanah sebagai komponen penting dalam Real Estate di Indonesia diatur oleh Hukum Agraria dan memiliki arti sebagai berikut :

"Permukaan Bumi yang dalam penggunaannya sesuai dengan pasal 4 ay at 2 UUPA yang meliputi tubuh, bumi, air dan ruang angkasa yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan langsung berhubungan dengan penggunaan tanah dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi"

Sedangkan pengaturan tanah sendiri dapat kita temukan dalam 2 macam sumber hukum yaitu :

a.           Sumber Hukum tidak tertulis

1.      Keharusan baru yang timbul sesudah berlakunya UUPA.

a.      Praktek Agraria, sesudah berlakunya UUPA.

b.      Yurisprudensi, sesudah berlakunya UUPA pada tanggal 24 September 1960.

2.      Hukum adat lama dengan syarat :

a.     sepanjang tidak bertentangan kepentingan Nasional dan Negara.

b.     berdasarkan Persatuan Bangsa.

c.      berdasarkan Sosialisme Indonesia.

d.     peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang-Undang dan dengan Perundangan lainnya.

e.     dengan rnengindahkan unsur-unsur yang bersumber pada Hukum Agama. (Pasal 5 UUPA)

b.      Sumber Hukum tertulis

1.            Undang-Undang Dasar 1945

2.            Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960.

3.            Peraturan Pokok dari UUPA

4.            Peraturan Lama, tetapi dengan syarat tertentu pasal peralihan tersebut masih berlaku.

Setelah kita mengerti sejarah pengaturan hak atas tanah, arti dan dasar hukum pengaturan dari obyek real estate yaitu tanah maka kita melangkah lebih dalam untuk dapat memahami hak atas tanah. Hak atas tanah di Indonesia .dibedakan menjadi :

1.      Hak atas Tanah Primer (Originair)

Hak atas tanah yang langsung diberikan oleh Negara kepada Subyek Hak.

2.      Hak atas Tanah Sekunder

Hak untuk menggunakan tanah milik pihak lain. Misalnya : Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang.

Untuk lebih jelasnya tentang pengertian dari mas ing-mas ing hak atas tanah di atas adalah sebagai berikut : (Pasal 16 UUPA)

A.     HAK MILIK (Pasal 20 UUPA)

"Hak turun-temurun, terkuat, terpenuh yang dapat dipunyai atas tanah dengan mengingat fungsi sosial, yang dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain".

B.      HAK GUNA USAHA (Pasal 28 dan pasal 33 UUPA)

"Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu 25 atau 30 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan yang luasnya paling sedikit 5 hektar dengan ketentuan bila luasnya 25 Ha atau lebih, harus memakai investasi modal yang layak dan tehnik perusahaan yang balk, dapat beralih dan dialihkan pada pihak lain serta dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan."

C.      HAK GUNA BANGUNAN (Pasal 35-39 UUPA)

"Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu palinglama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu 20 tahun lagi, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, dapat dijadikan jaminan hutang dengan 30 dan dibebani Hak Tanggungan

D.      HAK PAKAI (Pasal 41 UUPA)

"Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusanpemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian pengelolaan Tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini.”

E. HAK PENGELOLAAN (Pasal 44 UUPA)

"Hak Penguasaan atas tanah negara, dengan maksud disamping untuk dipergunakan sendiri oleh si Pemegang, juga oleh pihak Pemegang memberikan sesuatu Hak kepada pihak ketiga kepada si pemegang diberikan wewenang untuk :

1.       Merencanakan peruntukan tanah tersebut.

2.     Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan tugasnya.

3.           Menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepadapihak ketiga.

4.               Menerima uang pemasukan/ganti rugi/wajib tahunan"

Segala hal menyangkut hak atas tanah di atas termasuk subyek, sifat, pejabat yang berwenang atas penerbitan sertipikat atas hak atas tanah tersebut, dan tata cara penerbitannya akan dibicarakan lebih lanjut kemudian.

Pertumbuhan Real Estate di Indonesia pada awalnya disebabkan oleh  meningkatnya jumlah penduduk sedangkan luas tanah yang tersedia sangat terbatas. Hal ini menggugah inisiatif Pemerintah untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna bagi pembangunan peruraahan dan lebih meningkatkan kualitas lingkungan permukiman khususnya di daerah berpenduduk padat, dengan membangun Rumah Susun.

Maka berbicara tentang "Real Estate" selain penting bagi kita untuk memahami segala seluk beluk permasalahan tanah sebagaimana paparan diatas juga penting untuk memahami Rumah Susun dan segala seluk beluknya sebagai cikal bakal pertumbuhan "Real Estate" di Indonesia.

Pertama kita akan mencoba memahami definisi dari Rumah Susun ini. Rumah Susun :

1.          BANGUNAN GEDUNG BERTINGKAT

2.      DALAM SATU LINGKUNGAN

3.          BAGIAN DISTRUKTURKAN KE ARAH :
-VERTIKAL

-HORIZONTAL

4.          SATU SATUAN DIMILIKI SECARA TERPISAH

5.          DILENGKAPI :
-BAGIAN BERSAMA
-BENDA BERSAMA
-TANAH BERSAMA

Selanjutnya perlu kita ketahui tujuan awal dari konsep Rumah Susun ini yang membuat keberadaannya sulit dipisahkan dari Real Estate di Indonesia adalah :

1.         PENYEDIAAN  PERUMAHAN YANG LAYAK DENGAN HARGA YANG  DAPAT
DIJANGKAU  OLEH  DAYA  BELI  RAKYAT  DAN TERJAMIN  KEPASTIAN
HUKUM DALAM PEMANFAATANNYA

2.        MENINGKATKAN KUALITAS LINGKUNGAN PEMUKIMAN  (DAYA GUNA DAN

HASIL  GUNA TANAH)  TERUTAMA  DI  DAERAH  YANG  BERPENDUDUK PADAT.

3.        MEWUJUDKAN PEMUKIMAN YANG SERASI DAN SEIMBANG SESUAI DENGAN

POLA TATA RUANG PERKOTAAN DAN TATA DAERAH SERTA TATA GUNA TANAH Sedangkan konsep pemilikan dari Rumah Susun  adalah :

*    PEMILIKAN BERSAMA YANG TERIKAT (GEBODEN MEDE EIGENDOM)

*    PEMILIKAN BERSAMA YANG BEBAS (VRIJE MEDE EIGENDOM)
Beranjak dari Konsep Pemilikan ini kemudian menghasilkan

konsep condominium (Rumah Susun).

Secara umum peran penting Rumah Susun dalam mendukung pembangunan daerah secara umum adalah sebagai berikut :

2.PEREMAJAAN KOTA(URBAN RENEWAL) 3.PENGELOLAAN PERKOTAAN (URBAN MANAGEMENT) 4.EFISIENSI TANAH PERKOTAAN

Setelah kita mengerti arti penting dari fungsi tanah yang cuk<np signifikan dalam kehidupan dewasa ini dan terhadap pertumbuhan "Real Estate" di Indonesia serta sebagai sarana untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia sebagaimana paparan di atas, yang mempunyai pertautan erat dengan semakin sempitnya luas tanah dan semakin  meningkatnya 'dari  tahun  ke  tahun  jumlah  penduduk  di ndonesia  dan  secara  langsung  rnenyebabkan  meningkatnya  trend permintaan akan perumahan atau ".Real Estate'' secara keseluruhan.

Semua itu membuat kita semakin terdorong untuk mempelajari seluk beluk pengaturan tanah yang telah menyentuh segala dimensi kehidupan manusia dan menjadi bekal berharga bagi kita khususnya untuk mempelajari segala hal mencakup "Real Estate" dan permasalahannya secara lebih jelas dan komprehensif.